Что изменилось в законе о самовольных постройках с 4 августа — новости в Т—Ж

Что такое самовольная постройка?

Или купили участок с разрешенным использованием под жилищное строительство, а построили там дом, а потом власти взяли и поменяли назначение — теперь это водоохранная зона. И дом уже вне закона.

Так могло быть с разными ограничениями. Вот рядом с садовым товариществом не было дороги, электростанции или газопровода, и дачи стояли себе годами. А потом раз — и дачам тут стоять уже не положено.

Так же и с коммерческой недвижимостью: киосками, павильонами, ангарами, гаражами.

Если собственник не мог знать о каких-то ограничениях по поводу строительства на своем участке и что-то построил, то, даже если такие ограничения потом обнаружатся, самовольной постройка не считается. К ней нельзя будет применить такие же нормы, как к самовольным строениям — например, снос за счет собственника.

Раньше такой нормы в гражданском кодексе вообще не было, и люди теряли имущество. Было и по-другому: собственники участков обращались в суд, чтобы признать столб линии электропередачи самовольной постройкой и убрать его со своего участка. В общем, проблем хватало, а точных норм закона — нет.

…, ставрополь | вопрос №18140524 от 20.12.2021 |

Если построил не владелец участка — можно обойтись без сноса

Теперь есть возможность узаконить самовольную постройку, даже если нет документов о праве собственности на участок.

Например, если что-то построили на муниципальной или государственной земле, теперь такую постройку можно узаконить и стать ее собственником, — но только если постройка отвечает всем требованиям, а в договоре на использование участка нет ограничений.

Если строил один, а собственником стал другой

Тот, кто стал собственником самовольной постройки, должен возместить расходы на ее возведение. Такое условие было и раньше. Например, если кто-то построил на чужом участке дом, а потом владелец участка его узаконил и получил в собственность, можно доказать, что на самом деле строительство оплачивал не он — пусть возмещает расходы.

Если участок в собственности, власти могут заставить снести постройку?

Нет, и это очень важная поправка. Никакая администрация не может прийти к вам на участок и заставить вас снести дом, гараж, баню или дачу. Без суда можно принять решение о сносе построек только на муниципальных и государственных участках, а на ваших личных — нет.

Исключение только одно: постройка угрожает жизни и здоровью людей. Если ваш коттедж никому не вредит, снести его можно только по решению суда. А суд еще посмотрит, нужно его сносить, или можно договориться с соседями, или перестроить.

И вот еще особые условия, когда администрация не имеет права сносить чужую недвижимость без решения суда:

1. Нет документов на земельный участок, если постройка на нем появилась еще до того, как вступил в силу земельный кодекс.
2. Нет разрешения на строительство здания, которое построили до 14 мая 1998 года.

Как оформить право собственности на самовольную постройку

И раньше, и сейчас это нужно делать через суд. Собственником самовольной постройки становится владелец участка, где она находится.

Нельзя построить дом на чужой земле и признать в суде свое право собственности на него.

Если земля принадлежит родителям, и дети построили там дом, то собственниками дома могут стать только родители. Или нужно разделять участок, получать новый адрес — и только тогда оформить дом на настоящих владельцев. На все это нужно много времени и денег, поэтому лучше учесть такие нюансы до начала строительства.

Узаконить можно не любую самовольную постройку, а только ту, что отвечает всем этим требованиям.

Постройка соответствует параметрам застройки. Например, на участке под ИЖС можно построить максимум три этажа. А иногда строят пять и даже продают в таких домах квартиры.

Если купить квартиру в таком доме на этапе строительства, можно никогда ее не получить. Соседи обратятся в суд, и разрешение на строительство многоквартирного дома аннулируют. В лучшем случае заселятся только те, кто купил квартиру до третьего этажа.

Если вам предлагают такую квартиру и говорят, что скоро узаконят дом, вам врут. Ничего не узаконят, а если и получится так сделать, соседи оспорят, и стройку запретят. Закон о дольщиках тут не сработает.

Постройка не нарушает ничьи права и никому не мешает. Нельзя строить дом и занять часть участка соседа, а потом идти в суд, чтобы узаконить летнюю кухню, веранду или баню — якобы кто строил, тот и хозяин.

Так не получится: придется сносить, реконструировать или договариваться с соседями.

Когда вообще не может быть принято решение о сносе

Иногда на постройку зарегистрировано право собственности, но ее все равно признают самовольной. Например, если выясняется, что не соблюдены какие-то требования по удалению от охранных зон, леса, газопровода, дорог или электросетей.

Теперь нельзя снести такую постройку, если совпадают условия:

1. Участок предназначен для ИЖС или это садовый земельный участок. То есть там разрешено строить частные жилые дома.
2. У собственника участка есть на него документы.
3. Право собственности на жилое строение зарегистрировано до 1 сентября 2021 года.
4. Параметры строения ничего не нарушают.

Если такой дом не только оформили, но и купили до 1 сентября 2021 года, сносить его не будут.

Когда могут изъять участок

Если участок в собственности, его все равно могут забрать.

Раньше. Изъять могли только тот участок, на котором нужно что-то выращивать, а его забросили. Например, кто-то выкупил землю сельхозназначения, чтобы открыть там ферму и разбить сад, а потом перестал за ней ухаживать. Или землю дали для одной цели, а ее используют как-то иначе.

Когда постройку могут снести по решению местных властей

Например, решения администрации достаточно, если:

1. До начала строительства нужно было обязательно оформить участок в собственность, но этого не сделали.
2. Постройка находится на участке, где нельзя строить такую недвижимость.

Когда самовольную постройку могут снести

Раньше. Самовольную постройку сносили, причем почти всегда за счет того, кто ее построил. Так и было написано: подлежит сносу. Построили без документов или разрешений — сносите свой дом или узаконьте его.

С 4 августа. Теперь о сносе самовольных построек написали подробнее. По умолчанию, такую постройку нельзя использовать. Это значит, что построенный без разрешения киоск нельзя использовать для торговли.

А вот о сносе теперь не так категорично. Самовольную постройку могут снести, а могут привести в соответствие с требованиями застройки. Но все это за счет того, кто построил или пользуется участком. Сносить или приводить в соответствие — почти всегда решает суд. Иногда — местные власти.

Ой, а можно желтую плашку, на которой вы всегда всё четко по полочкам раскладываете?

Запросто:

1. Раньше можно было построить здание вроде бы по закону, а потом землю под ним могли переквалифицировать в какой-нибудь заповедник, и все — дом нужно было сносить. Теперь нет: если строил, когда было можно, то сносить больше нельзя.
2. Раньше любили всё сносить. Теперь прежде чем сносить, будут искать способы привести в порядок.
3. Стало легче легализовать самострой.
4. На частной территории сносить что-то можно только по суду или если постройка кому-то угрожает. Просто снести, потому что «не положено» уже нельзя.
5. В общем: раньше «сноси, и все». Теперь «давай сначала попробуем исправить, а снести успеем».

Памятник советской мечте

Это, конечно, не означает, что все тут пролезают через чужие заборы, но мы знаем, что в случае необходимости никакой забор никого не остановит. Того трепетного пиетета перед частной собственностью, который есть, скажем, в Соединенных Штатах, в России не существует.

Окей, мы вкурсе, что заборы не могут этот слабо развитый институт частной собственности компенсировать, но мы знаем вот что: если что-то не огородить, то это займут другие. Урок, выученный потом и кровью. Как пишет журналист Максим Трудолюбов, автор книги «Люди за забором.

В Советском Союзе был примат коллективного над частным, и память об этом времени кажется, генетически вшита еще в несколько поколений (как минимум, три). В коммунальных квартирах – это где у чужих людей была общая душевая, туалет и кухня – в Москве, например, жила большая часть людей. Приватность? Просто еще одна советская мечта.

Лишь в 1990-х, уже в постсоветской России, в городах начали появляться заборы и шлагбаумы вокруг участков со статусом private. В начале нулевых забор ставили все. Причем, он порой появлялся на пустом участке ДО самого дома. Сколько всего заборов в стране не известно, но их пытались (хотя бы частично) посчитать.

И что насчет доверия? Экономист Александр Аузан изобрел новый способ измерения социального капитала – да, в заборах. Оказывается, между заборами и уровнем доверия людей друг к другу есть обратно пропорциональная связь: чем ниже доверие, тем выше заборы.

Я была ребенком, когда помогала отцу обносить участок нашего дома забором. Это был серый, уродский, но непроницаемый забор из профнастила, и мы были первыми, у кого на нашей улице появился забор, через который ничего не было видно. Время – начало 2000-х, тот самый заборный бум.

Смысл нашего забора, как я поняла со слов родителей, чтобы никто не видел, чем мы занимаемся в саду («соседи завидуют»). Что происходило в нашем саду? Ничего! Я гуляла с собакой, а мама сушила белье. Ни от кого этот забор защитить не мог (я перелазила через него за пару секунд), но зато он бережно оберегал нашу приватность.

В конце-концов, нас ограбили. Мы не были богатыми, но соседи, а потом грабители, в это не поверили. Потому что у нас был глухой забор. Ведь, по идее, тем, у кого ничего нет, нечего и прятать. Наверное, мои родители думали, что высокий забор – один из индикаторов успеха, как большая машина или люксовая сумка.

Право собственности на самовольную постройку

Самовольной постройкой нельзя распоряжаться на свое усмотрение. Например, продавать, дарить или сдавать в аренду — на нее вообще нет права собственности. Построить на своем участке дом — еще не значит стать его собственником. Нельзя прийти в Росреестр и автоматически оформить права собственности на дом или дачу только потому, что они на вашем участке. Тут ничего не изменилось.

Скрытая потребность

Идея абсолютного ограждения делает общество интровертным, закрытым и нервным, в вечных опасениях за свою безопасность. Мы все еще верим, что забор делает сон крепче, но это не так. Это порождает еще большее желание укрепить заборы, кордоны, границы. Оказавшись в России, трудно не заметить, как много тут охранников: они повсюду – в магазинах канцтоваров, ресторанах, на каждом этаже офисного здания (и камеры никто не отменял). По числу полицейских в стране мы в числе стран-лидеров (вместе с Китаем и США) – у нас их 746 тысяч.

И в то же время, ограждения – это уже атрибут нашего психологического комфорта. Посади русского в неразгороженное, открытое пространство, и у него появится новый травматический опыт (поэтому, видимо, у нас до сих пор не прижились всевозможные лофты и квартиры-студии как концепт жилья).

И как считаете, сколько дверей нам нужно, чтобы чувствовать себя защищенным в многоквартирном доме? «Чтобы попасть к себе домой, человек должен миновать в среднем пять армированных дверей: три в подъезде, четвертая – в тамбуре на этаже и пятая – собственно дверь к квартиру.

Я не считаю, что мы все – страна дураков и мазохистов, которая обожает «просачиваться» через один узкий проход, вместо того, чтобы свободно гулять вокруг. Или что лабиринты заборов делают нашу жизнь проще. Если честно, мы даже глубоко внутри понимаем, что без них было бы, может, и лучше, но не можем противостоять этому архаичному стремлению засунуть себя в некую систему и порядок, регламентировать пространство, расчленить его на секции, посадить на проходную какого-то дядьку и контролировать-контролировать-контролировать.

Сроки: если постройку решили сносить или переделывать

Бывает, что без сноса не обойтись, и администрация принимает решение — сносить. Сносить должен тот, кто строил, или все сделают за него, а потом выставят счет. Срок для сноса установят с учетом вида постройки, но это будет максимум год.