Что является хозпостройкой на участке

Общество 

22 мая, 03:00

Загород 

28 апр 2022, 18:25

Дом, баня или гараж могут быть как капитальными строениями, так и нет. Разбираемся, в чем разница

Капитальные строения неотделимы от земельного участка. Их можно оформить в собственность, а значит, в спорной ситуации будет больше шансов получить компенсацию. Некапитальные постройки жестко не привязаны к участку, в ЕГРН их не регистрируют. С одной стороны, готовая или сборно-разборная конструкция возводится намного быстрее, но, например, газ к такому дому не подключат. Спросили экспертов, что такое капитальное строительство и как оформить такие объекты.

Эксперты в этом материале:

Что такое объект капитального строительства

Другими словами, к капитальным могут относиться жилые и нежилые постройки при условии, если они неразрывно связаны с участком. Но есть исключения — например, дорожки или залитая бетоном парковка для автомобилей, которые считаются неотделимыми улучшениями. Частный дом в большинстве случаев — это капитальная постройка, поскольку в его основании, как правило, заложен заглубленный фундамент, а перенести бетонные или кирпичные стены в другое место невозможно. Капитальными также бывают баня или гараж, если они отвечают этим требованиям.

Анна Степанова, юрист по недвижимости и земельному праву:

— Баня может быть как капитальной, в несколько этажей и на фундаменте, так и привезенной в собранном виде и установленной с помощью крана — такой объект будет считаться временной постройкой. Железные гаражи, гаражи-ракушки — это временные постройки. Их можно собрать и разобрать без ущерба. Гараж из бетонных плит или кирпича будет капитальным. При этом он может быть как отдельно стоящим, так и боксом в кооперативе.

Забор на фундаменте при наличии на него проектной документации и разрешения на строительство будет считаться капитальным. Такие ограждения можно встретить в черте города. Заборы между земельными участками являются временной конструкцией.

На какие хозяйственные постройки дачникам нужно оформлять документы, рассказали в Росреестре.

К хозпостройкам на дачном участке относятся сараи, бани, теплицы, уличные туалеты и душевые, а также иные сооружения, не являющиеся жилыми. Другими словами, это строения, которые имеют связь с основным зданием и выполняют вспомогательную или обслуживающую функцию.

Чтобы зарегистрировать права на постройку, необходимо осуществить её постановку на кадастровый учёт, это одновременная процедура. При этом не все сооружения (вспомогательные постройки) являются «недвижимостью», то есть объектами, в отношении которых осуществляется кадастровый учет и на которые регистрируются права.

Регистрировать права нужно, если у строения есть два основных признака. Во-первых, есть фундамент, прочная связь с землей, перемещение такого объекта невозможно без несоразмерного ущерба его назначению. Во-вторых, оно сделано из цельного материала, а не из сборных частей.

Например, сооружение из бетона нельзя разобрать на части и сложить заново, такую постройку нужно регистрировать. Если же это сборная конструкция, к примеру, теплица, то она регистрации не подлежит.

Чаще всего вместе с жилым домом граждане регистрируют права на капитальные гаражи, бани и различные пристройки для животных. Разборные теплицы, беседки и навесы, уличные душевые кабины и туалеты, а также другие негабаритные сооружения можно ставить на своём участке без постановки на кадастровый учет и регистрации прав на них.

Есть нюанс, на который нужно обращать внимание — то, какой вид разрешенного использования у вашего участка. Если участок предназначен для ведения огородничества, то возводить объекты капитального строительства на нём нельзя. Можно размещать только хозяйственные постройки для хранения инвентаря и урожая, не являющиеся объектами недвижимости. А вот на садовом участке размещать капитальные вспомогательные постройки, прочно связанные с землей, можно.

Комментируя резонансные публикации, вице-спикер Госдумы Ирина Яровая отметила, что россиян никто не вынуждает оформлять теплицы, как объекты недвижимости, и платить за это налоги. Она отметила, что нынешняя политика государства направлена исключительно на поддержку ведения россиянами дачного хозяйства. Просто в налоговой практике есть некоторые нюансы.

Налогом на имущество физлиц облагаются только те хозяйственные постройки, сведения о которых есть в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) или были представлены в налоговые органы из БТИ. Федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступивший в силу 1 января 2019 года, не изменил порядка кадастрового учета и регистрации прав на объекты недвижимости.

Для внесения в ЕГРН информации об объекте, в частности, о теплице, хозпостройка должна отвечать признакам недвижимости. Так, теплица должна быть прочно связана с землей, ее перемещение должно быть невозможно без несоразмерного ущерба назначению. Иными словами, если такую постройку начать перемещать, то для этого ее придется разобрать или снести. Соответственно, она утратит свое предназначение.

За теплицы, прочно связанные с землей, действительно нужно платить налог на имущество. «Под налоговую базу попадают только постройки, являющиеся объектами недвижимости (имеющие капитальный фундамент), площадью от 50 квадратных метров, — уточнила замглавы Федеральной кадастровой палаты Росреестра Марина Семенова. — Теплицы, подходящие под это описание, в большинстве случаев устанавливаются собственниками в коммерческих целях».

Эксперт также отметила, что постройки, которые не регистрируются в Едином государственном реестре недвижимости, не являются объектом налогообложения. «В случае если собственник получит письмо об уплате налога или штрафа на объект, который не подлежит регистрации, он вправе оспорить эти решения», — говорит Марина Семенова. Она добавила, что к объектам недвижимости не относятся все хозпостройки, не имеющие фундамента: это могут быть бытовки, навесы, сараи, бани, беседки, летние кухни и так далее.

Для регистрации объекта недвижимости необходимо обратиться с соответствующим заявлением и пакетом документов в Росреестр. При этом для одновременного проведения кадастрового учета и регистрации прав достаточно предоставить заявление и технический план. Документы можно направить в электронном виде, в том числе через единый портал государственных и муниципальных услуг или официальный сайт Росреестра. Или лично привести в любой центр госуслуг.

Росреестр и Федеральная кадастровая палата обеспечивают экстерриториальный принцип оказания услуг. Это означает, что, если принадлежащий человеку объект недвижимости расположен не в городе его проживания, никуда специально ехать не нужно. Оформить свою недвижимость в собственность можно в городе нахождения. В 2018 году было получено более 300 тысяч заявлений, поданных по экстерриториальному принципу.

22 января 2021 г., пятница

Согласно действующему законодательству, под хозяйственными постройками рассматриваются — сараи, бани, беседки, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения и постройки (в том числе временные), предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд.

В число хозпостроек могут входить также хозяйственные, бытовые, подсобные капитальные строения, вспомогательные сооружения, в том числе летние кухни, и иные аналогичные объекты недвижимости. При этом, следует учесть, чтожилыепомещения и гаражи не являются хозпостройками.

На практике, владелец хозпостройки сам определяет, нужно ему обращаться в органы Росреестра для ее регистрации в качестве недвижимости или нет.

Кроме того, для внесения в ЕГРН хозпостройка должна отвечать признакам недвижимости: быть прочно связана с землей, а ее перемещение без несоразмерного ущерба ее назначению невозможно.

Хозпостройки, которые не относятся к недвижимости, а также объекты движимого имущества в ЕГРН не регистрируются и налогом не облагаются. Речь идет, в частности, о не имеющих капитального фундамента теплицах, сборно-разборных хозблоках, бытовках, навесах, некапитальных временных строениях и т.п.

При этом, если хозпостройка зарегистрирована в ЕГРН, но ее площадь не более 50 кв. м, то налог с нее не взимается. Льгота применяется только для одной хозпостройки (независимо от ее расположения в пределах страны). Основное условие — постройка не используется в предпринимательской деятельности. Соответственно, если площадь объекта больше 50 кв.м., возникает обязанность платить налог на имущество.

Ключевая особенность хозяйственных построек в том, что для их возведения не требуется получение разрешительной документации в соответствии с требованиями Градостроительного Кодекса. Для оформления хозпостройки в Росреестре достаточно правоустанавливающего документа на земельный участок, технического плана, подготовленного кадастровым инженером и оплаты государственной пошлины за регистрацию права.

В свою же очередь, учитывая жизненные ситуации, оформление права собственности на хозяйственные постройки необходимо в следующих целях:

Признаки объекта капитального строительства

Единого перечня признаков таких строений нет. Однако из актуальных нормативных актов можно сделать выборку ключевых характеристик. По словам экспертов, к ним можно отнести:

Виталий Русаков, риелтор, эксперт по недвижимости:

— В капитальном жилом доме можно прописаться, так как у него будет официальный адрес, даже если это дачное строение, но признанное пригодным для постоянного проживания. Статус капитального объекта предусматривает уплату налогов — это единственный минус. Если же объект не является капитальным, то с ним невозможно совершать сделки, официально продать или купить. Кроме того, его всегда могут признать незаконной постройкой со всеми вытекающими последствиями.

Дополнительные требования

Еще один нюанс, на который нужно обращать внимание, — вид разрешенного использования у вашего участка. Так, если земельный участок предназначен для ведения огородничества, то возводить объекты капитального строительства на нем нельзя, подчеркнули эксперты.

На таких участках разрешено размещать только хозяйственные постройки для хранения инвентаря и урожая, которые не относятся к объектам недвижимости. Однако на садовом участке разрешено устанавливать капитальные вспомогательные постройки, прочно связанные с землей.

Юристы объяснили, какие постройки можно возвести на даче без риска сноса

Юрист Екатерина Токарева: без риска сноса на даче можно строить сараи, бани, погребы

Правительство России 4 мая приняло постановление о том, какие постройки на участке можно возводить без разрешительной документации. РБК попросил юристов разъяснить, как эти нововведения повлияют на граждан

Правительство России определилось с критериями отнесения построек на участке к категории вспомогательных — для их строительства не требуется оформление разрешительной документации. Постановление правительства было принято 4 мая, вступит в силу оно с 1 сентября 2023 года.

РБК попросил профильных юристов прокомментировать тонкости этого документа и его последствия для домовладельцев в случае нарушения установленных норм.

Похожие критерии вспомогательных построек уже существовали в судебной практике и в разъяснениях ведомств, поэтому абсолютным новшеством они не являются, рассказала РБК партнер коллегии адвокатов Pen & Paper Екатерина Токарева.

Чтобы считаться вспомогательной постройкой, объект должен соответствовать одному из следующих критериев:

«Для граждан вспомогательными постройками будут считаться сараи, бани, навесы, погребы, хозяйственные постройки. Для застройщиков к вспомогательным постройкам могут относиться здания КПП, пункты охраны, диспетчерские пункты, офисы продаж», — рассказала Екатерина Токарева.

Если постройка будет являться не вспомогательной, а самостоятельным объектом, то существует риск признания ее самовольной постройкой с угрозой сноса. У граждан, скорее всего, будут проблемы с регистрацией права собственности на такой объект.

Для строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, критерии которых установило правительство, выдача разрешения на строительство не требуется, рассказал РБК управляющий партнер адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Вячеслав Ушкалов. «Упомянутые в указанной норме критерии ранее отсутствовали, что порождало споры относительно того, какие именно объекты следует считать вспомогательными. Письмо Росреестра от 13.04.2020 № 3215-АБ/20 «Об объектах вспомогательного использования» ясности не вносило. Сейчас брешь закрыта», — считает он.

Если же возведенный без разрешения на строительство объект не будет соответствовать критериям вспомогательного строения, он может быть признан самовольной постройкой с применением последствий, предусмотренных ст. 222 Гражданского кодекса, добавил Вячеслав Ушкалов.

Виды объектов капитального строительства

Оформление объекта капитального строительства

Чтобы возвести и в дальнейшем оформить объект капитального строительства, его нужно согласовать. Сделать это можно по-разному: получив разрешение, уведомив о начале строительства или узаконив уже существующий дом.

Выбор того или иного способа зависит от категории земель и характера постройки. Для дачных домов, в том числе капитальных, действует амнистия, и зарегистрировать постройку можно по факту. Если дом возводится с нуля, особенно в городской черте, то придется пройти предварительное согласование. В этом случае последовательность действий будет следующей:

Налог на капитальные строения

— Для налоговой службы на вашем участке существует всего два типа строений: жилые (дом, летняя кухня, гостевой домик) и хозяйственные (баня, сарай, теплица, хозблок) постройки. Жилые строения регистрировать надо, и налоги с них платить тоже надо. Любые постройки без фундамента регистрировать не надо, как и платить налоги с них. Если строение с фундаментом, но его площадь меньше 50 кв. м, то оно подпадает под льготу и также не облагается налогом.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Признаки построек

Для того чтобы зарегистрировать права на постройку, нужно поставить ее на кадастровый учет в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости». Однако не все нежилые сооружения являются недвижимостью, а потому и права нужно оформлять лишь на некоторые из них. К основным признакам недвижимого имущества, права на которое подлежат регистрации, можно отнести:

«Под фундаментом в данном случае понимается то, что вкопано в землю. То есть такое строение с фундаментом нельзя просто так без труда перенести в другое место. В случае, если сооружение возведено из цельного материала — например, из бетона, имеет фундамент, его нельзя разобрать на части и сложить, то такой объект нужно регистрировать, а если это условно теплицы, которая состоит из жердей и накидки, то ее не нужно ставить на кадастровый учет», — уточнили в Росреестре

В ведомстве отметили, что чаще всего вместе с жилым домом граждане регистрируют права на капитальные гаражи, бани и различные пристройки для животных. А разборные теплицы, беседки и навесы, уличные душевые кабины и туалеты, а также другие негабаритные сооружения можно ставить на своем участке без постановки на кадастровый учет и регистрации прав на них.

Необходимость регистрации хозяйственной постройки на земельном участке

На земельном участке (ЛПХ, земли поселений) расположены хозблок и сарай, соединенные открытой верандой (крыша без стен) — до 50 кв. м, все без фундамента. Налоговая и комитет по имуществу квалифицируют данные постройки как объекты капитального строительства. Относятся ли данные строения к недвижимому имуществу, подлежащему обязательной регистрации? Какие установлены взыскания за отсутствие регистрации такого имущества?

Определение объекта капитального строительства дается в п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, где сказано, что это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка.

В свою очередь, в п. 10.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ дается определение некапитальным строениям, каковыми признаются строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение, демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения характеристик.

Таким образом, критерием отнесения объекта к капитальному/некапитальному являются его конструктивные особенности, а именно наличие фундамента, несущих и ограждающих конструкций, имеющихся инженерных коммуникаций.

При наличии спора с государственными органами об отнесении объекта к капитальному и постановке на соответствующий учет возможно проведение соответсвующей экспертизы, на разрешение которой можно поставить вопросы о наличии или отсутствии инженерных коммуникаций, несущих и ограждающих конструкций, неразрывной связи между строением и землей, а также возможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению строения.

Признание объекта капитальным

Если вы хотите признать строение капитальным, то для этого есть несколько способов.

Вадим Сороколад, сооснователь строительной компании 101 GROUP:

Споры о капитальности возникают по разным причинам, и для решения может потребоваться строительно-техническая экспертиза. Разночтения возможны и при оценке домов на свайно-винтовом фундаменте.

Вопрос о капитальности каркасника на свайно-винтовом фундаменте не имеет однозначного решения и будет определяться индивидуально в каждом отдельном случае, говорит Юрий Александров. По его словам, судебная практика в этой сфере противоречива.

Юрий Александров, директор юридической компании «А.Лигал»:

— Есть мнение, что каркасные дома на свайно-винтовых фундаментах — это некапитальные строения. Однако судебная практика говорит о другом. Поэтому среднестатистический дом, предназначенный для проживания, скорее, будет отнесен к капитальному. Но ранее встречались и другие примеры. В одном деле эксперт пришел к выводу о возможности демонтажа и переноса строения, а также вывинчивания свайного фундамента без соразмерного ущерба. Он также указал, что по своим свойствам винтовые сваи не могут соответствовать каким-либо группам капитальности.

Какие хозпостройки на даче нужно регистрировать в Росреестре

Эксперты объяснили, какие объекты на загородных участках необходимо ставить на кадастровый учет

К хозяйственным постройкам относятся сараи, бани, теплицы, уличные туалеты, душевые кабины и другие сооружения, располагающиеся на загородном участке, но не являющиеся жилыми. Другими словами, это строения, которые имеют связь с основным зданием и выполняют вспомогательную или обслуживающую функцию.

Росреестр разъяснил, какие из них необходимо регистрировать, а также в каком случае строить их нельзя.