- Что запрещено на придомовой территории
- Что делать, если соседи отмежевали и перекрыли проезд к участку? | земельный адвокат с опытом маковеев сергей иванович. с 2003 г. в судах. с 2023 г. занимаюсь только земельными и градостроительными вопросами
- Другие варианты определения
- Можно ли поставить шлагбаум
- Перегорожен проход. законно?
- Порядок пользования придомовой территорией
- Права на участок у дома для жильцов
- Цена вопроса
- Чужие здесь не ходят!
Что запрещено на придомовой территории
Если говорить просто — то ничего такого, что угрожало бы пожарной или иной безопасности дома, создавало лишний шум и представляло какую-либо угрозу жизни и здоровью людей.
Например, нельзя размещать производственные строения, автомойки. В некоторых случаях управляющие компании жилых комплексов устанавливают собственные ограничения на какие-либо сооружения, действия или посадки.
Таким образом, чтобы подстраховаться от штрафов и других неприятностей, лучше любую свою инициативу согласовывать с собственниками участка. Здесь важно помнить, что земля под окнами многоквартирного дома вовсе не принадлежит жильцам первых этажей, а находится в общедолевой собственности, то есть эта территория принадлежит всем собственникам пропорционально доли в праве на общее имущество.
Если одним нужна парковка под окном, а другие хотят кустики с лавочками и столиком для домино, то нужно договариваться. Как правило, если дом высокий, то жильцам верхних этажей вообще не интересно, что там у них под окном. Исключение — парковка. Парковочных мест людям постоянно не хватает.
В домах поменьше люди чаще стремятся благоустроить свои территории. Конфликты решаются разве что путем переговоров, иначе никак. В любом случае, каждый из жильцов в итоге должен будет подчиниться решению общего собрания жильцов или решению муниципалитета.
Что делать, если соседи отмежевали и перекрыли проезд к участку? | земельный адвокат с опытом маковеев сергей иванович. с 2003 г. в судах. с 2023 г. занимаюсь только земельными и градостроительными вопросами
В редакции по состоянию на 26 октября 2023 г.
Как восстановить проезд к Вашему земельному участку, если соседи этот проезд отмежевали и перегородили? Поделюсь своими соображениями.
1. Скажу сразу, что эти споры не простые и если разрешать их формально, то абсолютное большинство граждан, которым соседи перекрыли проезд, останется без защиты. Дело вот в чем.
Из содержания п.п. 11, 12 ст. 1 ГрК РФ следует, что территории общего пользования – это территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары). Существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования обозначаются красными линиями.
Согласно ст.ст. 42, 43 ГрК РФ красные линии утверждаются в составе проекта планировки территории или проекта межевания территории.
В п. 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2023) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 15 ноября 2023 г.) разъяснено, что «…исходя из содержания понятия территории общего пользования, данного в п. 12 ст. 1 ГрК РФ, и учитывая, что установленный запрет на приватизацию земель общего пользования направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования и природным объектам, предназначенным для удовлетворения общественных интересов населения, границы такой территории (как существующие, так и планируемые) должны быть установлены в соответствии с требованиями градостроительного законодательства. Установление границ территорий общего пользования в соответствии с ч. 1 ст. 42 ГрК РФ осуществляется при подготовке проектов планировки территории, основная часть которого включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются в том числе красные линии (ч. 3). Согласно ч. 6 ст. 43 ГрК РФ на чертежах межевания территории отображаются также красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории, или красные линии, утверждаемые, изменяемые проектом межевания территории в соответствии с п. 2 ч. 2 этой статьи».
По градостроительному законодательству получается, если для захваченного соседом проезда документацией по планировке территории не установлены красные линии, то нет оснований утверждать, что сосед отмежевал и перекрыл территорию общего пользования.
2. По вопросу о том, как восстановить перекрытый проезд мое мнение следующее.
Практика показывает, что в большинстве населенных пунктов документация по планировке территории с красными линиями если и будет когда-либо утверждена, то очень не скоро. Тем временем недобросовестные соседи будут захватывать проезды. Споры будут возникать и разрешать их нужно не формально, а по существу.
В соответствии с п. 1 ст. 262 ГК РФ граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.
Из данной нормы не следует, что речь идет только о земельных участках, формально отнесенных к территориям общего пользования в соответствии с градостроительным законодательством.
Далее. Согласно ч. 10 ст. 22 Федерального закона от 13 июля 2023 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории. При отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таком земельном участке его границами являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Приведенные выше нормы не допускают самовольного занятия земель или земельных участков в рамках уточнения местоположения границ. При выполнении кадастровых работ по уточнению границ земельного участка, кадастровый инженер должен руководствоваться документами, указанными в законе, либо сведениями о фактическом местоположении уточняемых границ земельного участка, существующих на местности пятнадцать и более лет и закрепленных с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
В соответствии с п. 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства (утверждены Росземкадастром 17 февраля 2003 г., редакция от 18 апреля 2003 г.) в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования земельный участок в обязательном порядке обеспечивается доступом – в виде прохода (шириной не менее 1 метра) или проезда (шириной не менее 3,5 метров). Земельный участок, на котором имеются капитальные строения или право на их возведение, обеспечивается проездом. Доступ к участку обеспечивается как за счет земель общего пользования, так и за счет территории иных земельных участков путем установления частного сервитута.
Статьей 12 ГК РФ установлено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Таким образом, если сосед при межевании своего земельного участка самовольно захватил не закрытые для общего доступа государственные или муниципальные земли, через которые возможен доступ к Вашему участку, то Вы вправе оспаривать местоположение границ соседского участка и требовать освобождения проезда.
Ваши требования будут направлены на восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и устранение нарушений права, не связанных с лишением владения земельным участком. Применение этого способа защиты не обусловлено формальным отнесением спорного проезда к территориям общего пользования в соответствии с градостроительным законодательством.
Думаю, такая позиция имеет полное право на жизнь и подтверждается материалами судебной практики.
Например, в определении Верховного Суда РФ от 13 марта 2023 г. № 77-КГ17-37 по делу об исключении из ГКН сведений о месторасположении границ земельного участка указано следующее: «Еремин В.И., обратившись в суд с иском и уточнив исковые требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просил исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о местоположении границ принадлежащего Костомаровой А.Н. земельного участка, расположенного по адресу: < …>.
В обоснование своих исковых требований Еремин В.И. указал, что он является собственником земельного участка N < …> по ул. < …> в с. < …> < …> области. Граница земельных участков N 87 и 89 является смежной не на всем протяжении, а только в части, так как в другой ее части между земельными участками имеется земельный участок из состава земель общего пользования, которым стороны пользовались для проезда на свои огороды в соответствии со сложившимся в течение длительного времени порядком пользования. В 2023 году ответчик провел межевание границ своего земельного участка таким образом, что часть земельного участка, входящего в состав земель общего пользования и используемого сторонами для проезда, вошла в границы земельного участка N 87. Еремин В.И. полагает, что в результате указанных действий ответчика нарушен сложившийся порядок землепользования, а также его права, поскольку затруднен проезд к его земельному участку и расположенному на нем гаражу.
Решением Добринского районного суда Липецкой области от 26 декабря 2023 г. исковые требования Еремина В.И. удовлетворены.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 19 апреля 2023 г. решение суда первой инстанции отменено. По делу принято новое решение об отказе в иске.
…Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, установил, что в 2023 году при межевании и постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером < …> в него включена часть земельного участка из состава земель населенного пункта, при этом согласование границ с администрацией сельского поселения и с заинтересованными лицами не проводилось.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции исходил из того, что данные кадастрового учета земельных участков Еремина В.И. и Костомаровой А.Н. не соответствуют их фактическим границам, что исключает возможность удовлетворения иска.
С указанными выводами суда апелляционной инстанции нельзя согласиться по следующим основаниям.
…При этом судебной коллегией по гражданским делам Липецкого областного суда не учтено, что требования истца не связаны с установлением смежных границ земельных участков сторон, а сводятся исключительно к устранению препятствий в пользовании земельным участком общего пользования, включенным в границы земельного участка с кадастровым номером < …>, то есть к восстановлению права истца на проезд по землям общего пользования к его земельному участку и гаражу».
В постановлении Президиума Московского областного суда от 11 апреля 2023 г. № 139 по делу об устранении препятствий в проезде к земельному участку, признании недействительным межевого плана, исключении сведений из ЕГРН о границах указано следующее: «К.Е. обратилась в суд с иском к Ю.Ю., Ю.О., К.Т. о возложении обязанности устранить препятствия в проезде к ее земельному участку и демонтировать ограждения, признании недействительным межевого плана земельного участка, принадлежащего Ю., исключении из ЕГРП сведений о его границах, взыскании судебных расходов.
В обоснование иска сослалась на то, что она является собственником земельного участка площадью 1 800 кв. м с кадастровым номером < данные изъяты>, расположенного по адресу: < данные изъяты>. Указанным участком семья истца пользуется с 1989 года. К участку имелся единственный проезд по муниципальной земле, который располагался между земельными участками Ю-ных и К.О. В результате межевания участка Ю-ных в 2023 году, установления ответчиками ограждений с запользованием части муниципального проезда его ширина сократилась до 1,2 метра, в связи с чем стал невозможным подъезд к участку истца на транспорте.
…Заявляя настоящий иск об оспаривании кадастровых границ и обязании ответчиков демонтировать ограждения, истец ссылалась на то, что они установлены с захватом муниципальной земли общего пользования, по которой истец осуществляла проход и проезд к своему земельному участку и дому.
Данные доводы подтверждены заключением проведенной по делу судебной экспертизы. Названное экспертное заключение судом не опровергнуто и недостоверным доказательством не признано, в связи с чем у судебных инстанций не имелось оснований для выводов об отсутствии нарушений прав и законных интересов истца».
Еще пример. В определении Верховного Суда РФ от 17 июля 2023 г. № 32-КГ18-8 по делу о признании дороги территорией общего пользования, признании недействительными результатов межевания земельных участков, решения об образовании земельных участков, восстановлении границ земельного участка указано следующее: «Солдатенко В.А. обратилась в суд с иском к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Саратовской области (далее — Территориальное управление), Шмелькову В.А., ООО «Поволжское агентство корпоративной безопасности» (далее — Общество), Пенькову Д.Ю., Отставному А.В., администрации муниципального образования «Город Саратов», комитету по управлению имуществом г. Саратова о признании дороги территорией общего пользования, признании недействительными результатов межевания земельных участков, признании недействительным решения об образовании земельных участков, восстановлении границ земельного участка.
В обоснование требований Солдатенко В.А. указала, что она является собственником земельного участка площадью 7973 кв. м с кадастровым номером < …> и земельного участка площадью 4976 кв. м с кадастровым номером < …>, расположенных по адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Зональный. На этих земельных участках истцом возведены нежилые строения. Проезд к названным строениям осуществляется через земли общего пользования, которые на основании распоряжения Территориального управления от 14 ноября 2023 г. N 372-р переданы в собственность Отставному А.В., Шмелькову В.А., Пенькову Д.Ю. и Обществу. По мнению истца, передача ответчикам земель общего пользования противоречит закону, поскольку земельные участки общего пользования не подлежат отчуждению.
Решением Волжского районного суда г. Саратова от 22 июня 2023 г. в удовлетворении исковых требований отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 20 сентября 2023 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
…Суды указали, что земельные участки ответчиков не могут быть отнесены к землям общего пользования, поскольку эти участки не расположены в границах красных линий и не включены в состав территорий общего пользования в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом Российской Федерации. Суды также сослались на наличие возможности проезда к земельным участкам истца без использования земельных участков Отставного А.В., Шмелькова В.А., Пенькова Д.Ю. и Общества.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что с обжалуемыми судебными постановлениями согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального и процессуального права.
Согласно пункту 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
Приведенной императивной правовой нормой предусмотрен запрет передачи в частную собственность земель общего пользования, в том числе занятых проездами.
Названный запрет не поставлен в зависимость от каких-либо обстоятельств, в том числе от того, находятся ли земли общего пользования в границах красных линий и включены ли эти земли в состав территорий общего пользования в порядке, предусмотренном градостроительным законодательством.
В обоснование заявленных требований Солдатенко В.А. указывала, что в частную собственность ответчиков незаконно переданы земли общего пользования, занятые проездом.
При таких обстоятельствах для правильного разрешения спора судам следовало установить, входят ли занятые проездом земли общего пользования в состав земельных участков, предоставленных в собственность Отставному А.В., Шмелькову В.А., Пенькову Д.Ю. и Обществу.
Однако в нарушение приведенной правовой нормы какой-либо оценки этому вопросу суды не дали, формально сославшись на то, что названные земельные участки не расположены в границах красных линий и не входят в состав территорий общего пользования».
С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович
§
Расскажу о практике оспаривания и признания недействующими правил землепользования и застройки поселений и городских округов в части установления территориальных зон.
В соответствии с ч.ч. 2, 4 ст. 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки включают в себя, в частности, карту градостроительного зонирования. На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.
Пунктом 2 ст. 85 ЗК РФ также предусмотрено, что границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.
Встречаются на практике случаи, когда один земельный участок оказывается расположенным в двух или трех территориальных зонах. Это явная ошибка, допущенная при подготовке правил землепользования и застройки в части установления границ территориальных зон. Из-за этой ошибки у правообладателей земельных участков возникают трудности, например, с оформлением документации на застройку участков. В таких случаях оспаривание и признание недействующими правил землепользования и застройки не составляет большого труда.
Так, в определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 11 апреля 2023 г. № 53-АПА19-7 указано следующее: «Пунктом 2 статьи 85 Земельного кодекса предусмотрено, что границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.
Согласно части 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс) на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.
В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 34 названного кодекса при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом сложившейся планировки территории и существующего землепользования.
С учетом изложенного отнесение земельного участка с кадастровым номером <…> одновременно к зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-1) и зоне территорий объектов автомобильного транспорта (ИТ) противоречит части 4 статьи 30 Градостроительного кодекса и пункту 2 статьи 85 Земельного кодекса».
По другому делу в апелляционном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 24 апреля 2023 г. № 46-АПА19-7 указано: «ПЗЗ в г. Самаре устанавливают в границах земельного участка с кадастровым номером <…> две территориальные зоны: зону застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-4) и зону предприятий и складов V — IV классов вредности (санитарно-защитные зоны — до 100 м) (ПК-1).
В связи с этим суд правомерно признал, что оспариваемый муниципальный правовой акт в части установления двух территориальных зон в границах указанных участков противоречит требованиям части 4 статьи 30 ГрК РФ и пункта 2 статьи 85 ЗК РФ.
Также следует согласиться с суждением суда о том, что нахождение земельных участков в нескольких территориальных зонах в рамках действующего правового регулирования создает неопределенность их правового режима и ограничивает право административного истца на использование по назначению принадлежащих ему на праве собственности земельных участков, в связи с чем не может быть принят во внимание довод апелляционных жалоб об отсутствии нарушения прав и законных интересов истца».
Распространенным поводом к оспариванию правил землепользования и застройки является неправильное с точки зрения заявителей установление территориальных зон. Чаще всего заявители недовольны тем, что установленные территориальные зоны и градостроительные регламенты не учитывают ранее установленные виды разрешенного использования и сложившееся фактическое использование земельных участков. Оспаривать правила землепользования и застройки в таких ситуациях намного труднее и менее перспективно.
Согласно п.п. 2, 4 ч. 1 ст. 34 ГрК РФ при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения (за исключением случая, установленного частью 6 статьи 18 настоящего Кодекса), генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района; сложившейся планировки территории и существующего землепользования.
Недовольные заявители обычно ссылаются на то, что территориальная зона, в границах которой оказался расположен их земельный участок, установлена без учета сложившейся планировки территории и существующего землепользования.
Вместе с тем надо учитывать следующее. Границы территориальных зон должны устанавливаться с учетом функциональных зон, определенных генеральным планом поселения или городского округа. Территориальные зоны должны и обычно соответствуют функциональным зонам, установленным в генеральных планах. Оспаривать правила землепользования и застройки неправильно и бесполезно без оспаривания генерального плана в части установленных функциональных зон. Однако оспорить правильность установления функциональных зон в генеральном плане на практике почти нереально.
Например, в п. 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 14 ноября 2023 г.) указано следующее: «Граждане обратились в суд с административным исковым заявлением о признании недействующими правил землепользования и застройки муниципального образования в части установления территориальной зоны городского наземного транспорта в отношении принадлежащего им на праве собственности земельного участка с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», ссылаясь на противоречие нормативного правового акта положениям пункта 3 части 1 статьи 30, пункта 4 части 1 статьи 34 ГрК РФ. Полагали, что установление территориальной зоны городского наземного транспорта в отношении спорного земельного участка препятствует его эксплуатации в соответствии с указанным видом разрешенного использования.
Отказывая в удовлетворении иска, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего…
Генеральный план городского округа как документ территориального планирования является обязательным для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений, в том числе при разработке правил землепользования и застройки (часть 3 статьи 9, пункт 2 части 1 статьи 18 ГрК РФ). При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района (пункт 2 части 1 статьи 34 ГрК РФ).
Установление территориальных зон конкретизирует положения документов территориального планирования в целях установления правового режима использования земельных участков, не изменяя при этом параметры планируемого развития территорий, предусмотренных для соответствующей функциональной зоны (пункты 2, 5, 6, 7 и 8 статьи 1, пункт 1 части 2 статьи 33 ГрК РФ). Несоответствие правил землепользования и застройки муниципального образования генеральному плану, в том числе в части картографического материала, которым устанавливаются территориальные зоны, является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с указанным документом территориального планирования (часть 15 статьи 35 ГрК РФ).
Согласно пункту 2 части 3, подпункту «б» пункта 1, пункту 3 части 5 статьи 23 ГрК РФ генеральный план должен содержать, в частности, карту планируемого размещения объектов местного значения городского округа, на которой отображаются автомобильные дороги местного значения.
В данном случае на схеме размещения объектов транспорта местного значения генерального плана муниципального образования земельный участок административных истцов вошел в территорию, отраженную как магистраль общегородского значения регулируемого движения в связи с планируемым строительством мостового перехода через реку.
Суд апелляционной инстанции согласился с суждением суда первой инстанции, что неотражение в правилах землепользования и застройки территориальной зоны городского наземного транспорта, в границы которой вошел спорный земельный участок, означало бы несоответствие нормативного правового акта генеральному плану города и противоречило бы требованиям Градостроительного кодекса.
Доводы апелляционной жалобы о противоречии оспариваемого нормативного правового акта сложившейся планировке территории и существующему землепользованию, а также о невозможности эксплуатации земельного участка в соответствии с его видом разрешенного использования были отклонены, поскольку генеральный план, определяя назначение территорий исходя из планов развития территории городского округа в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию и допускает потенциальное изменение назначения территории, так как определяет стратегию градостроительного развития муниципальных образований и условия формирования среды жизнедеятельности».
Суды также ссылаются на то, что ГрК РФ не содержит норм, обязывающих органы местного самоуправления определять функциональные зоны в документах территориального планирования муниципального образования в соответствии с фактическим использованием территории, поскольку планирование территории направлено не на фиксацию существующего положения, а на ее развитие (изменение) в будущем.
По другому спору в апелляционном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 13 марта 2023 г. № 4-АПА19-3 указано: «Вопреки выводам суда, поскольку Правила землепользования и застройки приняты в отношении части территории городского округа Коломенский Московской области, отсутствие утвержденного генерального плана муниципального образования не могло являться препятствием к принятию Правил землепользования и застройки. Действительно, при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом, в частности, сложившейся планировки территории и существующего землепользования (пункт 4 части 1 статьи 34 ГрК РФ). Вместе с тем названные нормы необходимо применять в совокупности и системном единстве с иными положениями градостроительного законодательства.
Как указано в части 1 статьи 34 ГрК РФ, правила землепользования и застройки разрабатываются в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Исходя из названных целей градостроительное зонирование городского округа может не соответствовать фактическому использованию объектов недвижимости и допускать изменение назначения территории. Таким образом, то обстоятельство, что в отношении земельных участков, расположенных на территории садоводческого товарищества, установлена территориальная зона «многофункциональная общественно-деловая застройка», а не зона, предназначенная для ведения садоводства и дачного хозяйства, само по себе не может свидетельствовать о нарушении градостроительного законодательства».
С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович
Другие варианты определения
» Узкий тоннель
» Подземный ход
» Подкоп для побега
» Устройство для доступа куда-н, ход
» Узкий подземный ход для тайного входа куда-либо
» Щель в заборе, через которую можно пролезть внутрь
» Узкое отверстие для прохода куда-либо
» Отверстие, через которое рабочий влезает для чистки котла
» Отверстие в стенке парового котла, через которое проникают внутрь для осмотра и ремонта
» Узкое, тесное отверстие для прохода куда-либо
» Тесное отверстие для прохода куда-либо
» Тайный ход в заборе
» Автобус из украинского города Львов
» Подкоп
» Лисья дыра в курятнике
» Тайный ход, подкоп
» Подземный узкий ход
» Узкий проход
» Украинский автобус
» Тайный ход
» Узкий проход в заборе
» Подкоп, тайный ход
» Тоннель под забором
» «Окно» для побега
» «Вход» в подполье
» Дыра в заборе
» Отверстие в заборе
» Проход сквозь забор
» «Вход» для бобика в заборе
» «Калитка» для бобика
» Щель в заборе
» Вход мимо калитки
» Дырка в заборе
» Собачий вход в заборе
» Потайной ход в заборе
» «Вход» под забором
» Вход сквозь забор
» «Калитка» для собаки
» Узкое отверстие в заборе
» Узкая щель в заборе
» Узкий вход
» Узкий вход в пещеру
» Входное отверстие под забором
» Подпольный проход
» Узкое отверстие
» Тайный проход
» «Вход» в подполье в доме
» «Проходная» в заборе
» Аббревиатура украинских автобусов
» Автобус родом из Украины
» Автобус с украинскими корнями
» Автобус украинского происхождения
» Автобус украинской «национальности»
» Автобус, видевший город Львов
» Автобус, имеющий отношение к Львову
» Автобус, рождённый во Львове
» Обратное слову «зал»
» Проход в виде пролома
» Проход для несуна
» Ход для обманщиков
» Хорошо знакомый украинцам автобус
» Родной украинцам автобус
» Неофициальный проход в заборе
» Автобус, собранный украинскими мастерами
» Заброшенный проход
» Детище украинского автопрома (автобус)
» Советский украинский автобус
» Весьма близкий украинцам автобус
» Львовский автобусный завод
» Автобус из города Львов
» «Люк» в заборе
» Нелегальный проход в заборе
» И тайный ход, и украинская марка автобусов
» Узкий проход в тайное место
» Узкий проход в подземелье
» Тайная «проходная» в ограде
» Аббревиатура львовского автобуса времен СССР
Можно ли поставить шлагбаум
Ставить забор вокруг дома, но оставлять открытым въезд почти не имеет смысла, поэтому вместе с забором обычно согласовывают установку шлагбаума или другого средства перекрыть въезд.
Этот вопрос чуть более сложный, чем просто установка ограждения, ведь после установки шлагбаума нужно обеспечить беспрепятственный проезд экстренным службам. Еще нужно предусмотреть свободный проход клиентов в расположенные в доме магазины и предприятия сферы услуг.
То есть, просто поставить шлагбаум и раздать жильцам ключи (пульты) от него не получится. Решают этот вопрос по-разному:
- пишут на шлагбауме номер телефона охраны;
- ставят пост охранника прямо возле шлагбаума;
- устанавливают видеонаблюдение с удаленным открытием шлагбаума;
- поручают открывать въезд консьержу близлежащего дома.
Вариант «раздать ключи пожарным и скорой помощи» не пройдет, ведь дворов в городе могут быть тысячи и экстренные службы не будут их возить с собой и искать нужный.
С точки зрения закона обязанность согласовывать порядок въезда на федеральном уровне установлена только в отношении автомобилей МЧС. Порядок въезда для автомобилей полиции, скорой помощи, газовой службы, аварийной службы управляющей компании оговаривается уже на уровне муниципального образования.
В итоге согласовывать шлагбаум нужно в трех инстанциях:
- МЧС – чтобы всегда была возможность беспрепятственного въезда пожарному автомобилю;
- ГИБДД – чтобы установка не нарушала Правила дорожного движения;
- городские власти – чтобы установка соответствовала требованиям Правил благоустройства или других местных документов.
Пока что вопрос установки шлагбаума или ворот во дворе решить непросто. В МЧС и ГИБДД не всегда идут навстречу жильцам, справедливо полагая, что это затруднит въезд спецавтомобилей во двор.
Получить одобрение местной власти тоже сложно, так как вопрос выносится на сессию местного совета, а они бывают не чаще раза в месяц, и не факт, что депутаты согласятся с решением жильцов.
Относительно понятный порядок установки шлагбаума предусмотрен только в Москве. Там достаточно отметить на карте места установки шлагбаума и подать документы в совет депутатов района.
Более того, если двор находится возле улицы с платной парковкой, город даст до 50 тысяч рублей субсидии на каждый шлагбаум.
Возможно, в скором времени порядок установки ворот или шлагбаумов на въезде во двор будет пересмотрен на федеральном уровне. Одна из идей – раздать экстренным службам универсальные ключи.
Перегорожен проход. законно?
Не знаю куда обращаться и насколько это будет уместно. Проблема в следующем: стоят рядом 4 дома. Три из них построили раньше, четвертый только сдался. Перейти между домами можно двумя путями. Один близкий, другой более длинный. Территорию четвертого (нового дома) обнесли забором. Сделали ворота, калитку и тут же навешали замки. Получилось, что близкий проход между домами перегородили. Остался только дальний. Насколько это правомерно и возможно ли что-то сделать, чтобы бы проход остался открытым.
Проще регулярно сбивать эти замки.
была уже такая мысль. Думаю как это сделать( может зимой водичкой их полить, чтобы замерзли и вообще никто выйти не смог. Злая я )
Эпоксидный клей в замочную скважину залить.
Спасибо за идею )
Может есть законные способы борьбы? Понимаю ,что придомовая территория собственность дома и т.п, но нельзя же так бездумно огораживать сквозной проход (
Законные способы, если они есть, очень долгие, нервотрепные, деньгозатратные.
А так создадите жильцам пару раз ту же проблему, которую они создали вам…
Только смотрите, чтобы видеокамеры не было.
проблема в том ,что видеокамера есть (
Оооо, класс. Тогда вы оденьтесь в темное, шапочку с дырками, как у десантника прикупите, и ночью, втихарая подойдите к замку и залейте эпоксидку.
Можно еще дырку в заборе сделать, в том месте, куда видеокамера не смотрит.
Спасибо, подняли настроение )))
В случае, если в доме собственники приняли решение о том, чтобы взять в собственность землю около дома и оформили это надлежащим образом, то ничего Вы не сделаете… так многие ТСЖ и ЖСК практикуют. Позвоните-напишите в управу района или префектуру округа с вопросом, изложенным на форуме, они Вам ответят, тогда и надо будет думать о дальнейших действиях.
Почитала опыт инета, тоже склоняюсь к мысли, что ничего не добьюсь, вроде все законно поставили, имеют право. Но обыдноооооо……
Порядок пользования придомовой территорией
Владение, пользование и распоряжение общим имуществом происходит только на основании решения, принятого на собрании дома. Согласно ст. 44 ЖК РФ, по результатам проведенного собрания:
- может быть разработан план дальнейших действий, связанных с принадлежащим земельным участком. Собственники вправе определить программу благоустройства, принять решение о возведении дополнительных объектов инфраструктуры;
- могут быть приняты правила использования, установлены ограничения по распоряжению землей.
Использование придомовой территории многоквартирного дома носит преимущественно диспозитивный характер. Пользоваться и распоряжаться принадлежащей землей разрешено любым способом, если это не ограничено законом.
Допускается не только возведение дополнительных объектов, но и отчуждение земельного участка по различным договорам. Жильцы могут сдавать в аренду саму землю, помещения и иное имущество, которое на ней расположено. Полученные доходы зачисляются на общий счет и могут быть использованы согласно принятому решению собрания.
Согласно Правилам содержания общего имущества многоквартирного дома (№ 491 от 13.08.2006) придомовая территория многоквартирного дома состоит из:
- участка земли, где возведено строение;
- элементов озеленения и прочего благоустройства;
- детских и спортивных площадок;
- сушилок для белья;
- коллективных автостоянок;
- пожарных проездов;
- трансформаторных подстанций;
- тепловых пунктов; других объектов, необходимых для нормальной эксплуатации дома.
Все перечисленные объекты должны быть расположены в пределах границ, которые указаны в кадастровом паспорте. Управление своим участком собственники могут доверить: домовому комитету (самостоятельное управление), ТСЖ или другой специальной некоммерческой организации; управляющей компании.
Судьба придомовой территории многоквартирного дома – строительство детских и спортивных площадок, высадка деревьев, обустройство парковок и установка ограждающих столбиков – решается только на общем собрании владельцев жилья. Так же коллективно распределяется и полученная прибыль. Для того, чтобы решение было правомочным, участвовать в голосовании должна половина всех проживающих в доме, пропорционально по каждой квартире. Если после установки ограждения на участке нарушаются права людей, проживающих в соседних домах, то согласно решению суда на придомовую территорию может быть наложен сервитут. После таких мер (если нет иного прохода) соседи получают свое законное право свободно перемещаться по вашему земельному участку.
Права на участок у дома для жильцов
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. К этому имуществу относится и земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома и расположенные на указанном земельном участке объекты – об этом говорится вп. 1, 2 ст.
Непосредственно формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При этом, если земельный участок под домом не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, которое при этом не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирный дом.
В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Таким образом, с момента формирования земельного участка под домом он презюмируется в качестве находящегося в общей собственности собственников помещений.
Но даже в случае, если земельный участок под домом не сформирован надлежащим образом, это не препятствует собственникам помещений владеть и пользоваться им в установленных пределах, в том числе, устанавливать ограждения (при условии соблюдения соответствующего порядка).
Цена вопроса
Стоимость оформления и установки забора вокруг дома складывается из нескольких частей:
- кадастровые работы, если территория не выделена в собственность жильцов;
- работы по составлению проекта;
- стоимость самого ограждения и его установки;
- постоянные затраты на охрану или видеонаблюдение за въездом.
Расходы на выделение участка и проведение кадастровых работ, если они необходимы, составит порядка 10-20 тысяч рублей, плюс в Росреестр нужно уплатить 200 рублей госпошлины. Иногда с этим помогает город за счет средств бюджета, но тогда решение вопроса затянется на месяцы.
Затраты на составление проекта везде оговариваются индивидуально. Цена услуг проектной фирмы зависит от сложности проекта и размеров будущего ограждения.
Непосредственно материалы и установка тоже обойдутся в разную сумму. Цена устанавливается за погонный метр забора и составляет в среднем от 1000 до 2000 рублей за метр.
Например, здесь само ограждение обойдется в 406 рублей за погонный метр без установки:
А здесь более широкий выбор, а также есть возможность заказать установку под ключ:
Самый оптимальный вариант – «3D забор» – будет дешевле всего. Он нормально выглядит, а благодаря порошковому или лакокрасочному покрытию простоит несколько лет без покраски.
Дальше идет установка ворот или шлагбаума (цены для примера из Екатеринбурга):
Во всех случаях стоимость автоматики для открывания въезда не включается в цену, но кое-где ее предлагают бесплатно. Но расходы будут все равно – это и монтаж электропроводки, и подключение ворот к системе связи, и настройка всей системы. Ключей-пультов нужно закупить по числу автомобилей во дворе, и это тоже дорого.
Но самые высокие затраты будут на обустройство будки охранника или систему видеонаблюдения. Напомним, что без этого ставить шлагбаум или ворота нельзя, так как у экстренных служб должна быть возможность беспрепятственного проезда.
После установки нужно будет платить либо ежемесячную плату за видеонаблюдение с контролем открывания ворот, или нанимать охранника (точнее, 3 охранников, работающих сутки через двое). Это уже сотня тысяч рублей в месяц.
Вывод: ограждение двора и установка шлагбаума или ворот – дорогое удовольствие. Если дом управляется ТСЖ, у него могут быть денежные резервы для этого, но управляющая компания вряд ли даст на это деньги. Тогда придется собирать их с жильцов.
Чужие здесь не ходят!
Этот шестиэтажный дом был построен в 1999 году. По тротуару мимо фасада этого дома родители много лет водили детей в лицей № 7 с остановки «Комиссаржевской» на Кольцовской. А вдоль торца дома можно было выйти по тротуару от здания управления Пенсионного фонда области на улицу Комиссаржевской.
Тротуаром этим пользовались и пенсионеры из дома № 34 на ул. Студенческой, и жители других близлежащих домов, и постояльцы хостела. Несколько лет назад жильцы дома № 15б огородили свой двор забором, который, однако не перекрывал проход по этим тротуарам.
— Но этого нашим соседям показалось мало, и нынешним летом они решили огородить всю свою придомовую территорию, да ещё и, похоже, прихватили чужую, перекрыв некогда общедоступные тротуары и поставив на них аж четыре калитки с кодовыми замками! Тюрьма получилась в центре города! — возмущается житель дома № 34 по Студенческой Владимир.
А проход на улицу Комиссаржевской теперь перекрыт. Пенсионеры из дома № 34 по Студенческой с ужасом ждут зимы — ведь, чтобы дойти до аптеки и магазина, им нужно будет делать серьёзный крюк по скользким тротуарам.
— Зачем это сделали жильцы дома на Комиссаржевской? — продолжает Владимир. — Все, натыкаясь на забор, говорят, что это идиотизм и «колхоз» — городить такое в центре! И это ещё самые мягкие определения. И ведь забором жители дома 15б не от бандитов закрылись, а хотят всем показать, кто здесь хозяин. Мол, мимо нашего дома не ходи!
Не рады забору и работники расположенного в доме 15б хостела. По их словам, гости города бывают неприятно удивлены тем, что для входа в гостиницу им нужно преодолевать калитки с кодовыми замками.
Кстати, жильцы дома 15б так увлеклись заборостроительством, что действительно прихватили своими изгородями чужую территорию. После обращения «МОЁ!» управа Центрального района направила обслуживающему дом ТСЖ «Отрада» предписание демонтировать металлическое ограждение до 25 сентября, в противном случае в управе пообещали демонтировать забор принудительно.
— Да, мы запретили проход по своей территории на основании решения общего собрания собственников жилья, — сообщил «МОЁ!» Сергей Пискунов. — Придомовая территория является собственностью жильцов. Проход мимо нашего дома к улице Комиссаржевской всегда был нашим.
Мы его закрыли, потому что его часто использовали в качестве туалета. А в том, что мы вышли за пределы своей территории, не вижу ничего страшного. Речь идёт о полоске земли шириной 47 сантиметров. Если мы подвинем забор обратно на 47 сантиметров, вряд ли там кто-то сможет пройти.
Однако, по словам жильцов соседних домов, пьяные компании в этом месте не собирались, тротуаром активно пользовались и местные жители, и школьники, и сотрудники Пенсионного фонда, и постояльцы гостиницы. Посмотрим, насколько решительно готовы отстаивать здравый смысл в этом вопросе мэрия и правительство области — «МОЁ!» обязательно будет следить за этой историей.
проспект Революции, 9а
