Снт или онт

Что такое СНТ?

Расшифровка СНТ — «садовое некоммерческое товарищество». Владельцы садовых земельных участков объединяются в СНТ для решения ряда вопросов: благоустройство территории, водоснабжение, сбор средств на оплату электричества, вывоз мусора, содержание охранного пункта при въезде на территорию дачного сообщества. Основные положения о садовых некоммерческих товариществах прописаны в Федеральном законе от 29 июля 2017 г.

Участки в СНТ могут иметь такие виды разрешённого использования:

Вид разрешенного использования можно посмотреть в выписке из ЕГРН.

Важно! Не путайте садовый земельный участок с участком, который имеет вид разрешенного использования «садоводство». На такой земле ничего строить нельзя — она подходит только для выращивания сельхозкультур.

Юридический статус СНТ

СНТ — это некоммерческая организация, то есть она не получает прибыль от своей деятельности. Её члены — владельцы садовых угодий, которые выращивают овощи, ягоды и фрукты для личных нужд. Земля общего назначения выделяется под нужды СНТ по решению действительных членов садового товарищества.

У СНТ есть устав. Он утверждается на общем собрании и содержит следующие основные моменты:

Устав не должен противоречить действующим законам. У СНТ полноправный статус юрлица — товарищество вправе заключать договоры, оплачивать подачу воды, электроэнергии, собирать членские взносы.

Чем отличается садовое товарищество от других объединений

СНТ объединяет садовые участки, которые предназначены для выращивания сезонной сельхозпродукции. Строить садовый или жилой дом на участке необязательно — собственник решает этот вопрос самостоятельно, но перед стройкой обязательно надо убедиться, что вид разрешенного использования участка допускает такую возможность.

Кроме СНТ, в России есть другие варианты ведения хозяйства частниками.

Огородническое некоммерческое товарищество, объединяющее собственников земельных участков с видом разрешённого использования «ведение огородничества». На таких участках можно только выращивать сельхозкультуры, а также возводить хозяйственные постройки для хранения урожая и инвентаря. Строительство объектов недвижимости на таких участках запрещено.

Если на участке ОНТ есть объект недвижимости, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2019 года, то такое право за владельцем сохранится. А вот всё, что было построено, но не зарегистрировано до 2019 года, признаётся самовольной постройкой и, соответственно, не может иметь документов.

ДНП или ДНТ

Дачное некоммерческое партнёрство или товарищество, объединяющее собственников земельных участков с дачными домиками. Наличие строения обязательно, а посадка овощей, ягод и фруктовых деревьев — на усмотрение владельца.

В связи с изменениями в 217-ФЗ, с 2019 года таких понятий как «дача», «дачный дом», «дачный земельный участок» больше нет в законодательстве. Теперь собственники участков могут создавать только СНТ или ОНТ — в зависимости от вида разрешенного использования земли. Ранее созданные дачные товарищества автоматически получили статус СНТ.

Реорганизация некоммерческих организаций, созданных гражданами до 1 января 2019 года, не требуется.

Также важно, что земельные участки с такими видами разрешенного использования как «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства», с 1 января 2019 признаются садовыми земельными участками. Внесения изменений в ЕГРН по таким землям не требуется.

Что разрешено строить

При планировании строительства владельцы земли в СНТ должны учитывать градостроительные, экологические, санитарно-гигиенические, пожарные и другие требования. На участке в СНТ можно построить:

Какие условия необходимо соблюсти:

Высота забора не должна превышать 1,5 м, чтобы не создавать тень на соседнем участке с сельскохозяйственными культурами.

Важно! Чтобы убедиться, что на участке можно построить жилой или садовый дом, и такой объект будет зарегистрирован без проблем — рекомендуем подать уведомление о начале строительства и получить ответ о соответствии его параметров установленным требованиям. Это избавит вас от рисков самовольной постройки.

В органы управления СНТ может входить любой из членов товарищества, если за его кандидатуру проголосовало большинство собственников. Голосование бывает открытым или тайным. Состав правления включает не менее семи человек — владельцев дач в данном СНТ.

В органы управления входят:

Члены правления занимают должность в течение 5 лет и после могут переизбраться повторно.

Права и обязанности

Как у юрлица, у СНТ есть права и обязанности. Основное право — защищать и представлять интересы всех членов организации.

Также в обязанности входит:

Члены СНТ регулярно и в полном объёме оплачивают членские взносы, участвуют в собраниях товарищества, исполняют принятые решения.

Если член садового товарищества нарушает действующие правила, СНТ штрафует его, выносит предупреждение, исключает из организации или расторгает договор об использовании общего имущества. Но никто не может лишить человека права собственности на свой участок — такое решение незаконно.

Как проходит собрание

За два месяца до собрания проводится заседание правления СНТ, на нём утверждают повестку. О дате, месте и времени организации общего собрания членов товарищества оповещают через СМИ, на стенде при въезде на территорию СНТ или на сайте организации не позднее, чем за две недели до мероприятия.

Для принятия решения требуется кворум. Документ по результатам собрания публикуется в течение недели. Раз в год проводят собрание по утверждению бюджета, суммы взносов и решению других вопросов. Все остальные сборы — по решению правления.

Куда расходуются взносы

Есть два вида взносов: членские и целевые. Первые направляются на:

Целевые деньги идут на планирование территории, кадастровые работы, приобретение имущества для общего пользования, иные цели. Решение о расходах принимается на собрании СНТ.

С 2019 года оплата взносов должна осуществляться только безналичным путем и на счет объединения.

Периодичность и срок уплаты определяется уставом товарищества. Это может быть раз в месяц или в год, но не чаще одного раза в месяц. Размер взносов определяется на основании сметы и финансового обоснования, утвержденных общим собранием членов товарищества.

Можно иметь участок в СНТ и не быть его членом

Да, такой вариант возможен. Являясь собственником участка в СНТ или ОНТ не обязательно быть членом такого объединения. Собственник также имеет право пользоваться имуществом общего пользования СНТ/ОНТ.

А вот обязанность по внесению платы за приобретение, содержание, управление и ремонт имущества общего пользования не зависит от того, состоит ли собственник в объединении, а также от того, пользуется он общим имуществом или нет.

Членство в товариществе — дело добровольное, но оплата взносов обязательна для всех.

А можно не платить

Если у собственника долг, то его сначала должны уведомить о наличии такой задолженности лично или заказным письмом. Если долг не будет погашен течение 30 дней, то председатель товарищества может обратиться в суд. Уведомлять о таком обращении должника необязательно.

С 2019 года взыскать долг с собственника стало проще — достаточно обратиться к мировому судье за судебным приказом. Такой приказ отправляется в банк, который в свою очередь списывает долг со счета должника.

Если дело доходит до суда (то есть долг не погашен за счет судебного приказа), то начинается стандартная процедура, как и с другими должниками — подключаются приставы и начинается исполнительное производство, может быть наложен арест на имущество и закрыт выезд заграницу.

Возможно также и отключение электричества или его ограничение (лампочка будет гореть, а вот холодильник уже не будет работать).

Бывают случаи реализации участка с торгов, но это самые крайние и редкие меры.

Как купить участок

Порядок покупки земельного надела в СНТ такой же, как и других объектов недвижимости. Удостоверьтесь в наличии у продавца права собственности на землю, кадастрового паспорта, справки об отсутствии у владельца долгов перед СНТ. Если продавец действует по доверенности, документ заверяют нотариально. Проверьте состояние участка, его соответствие документам.

❗Важно! Не покупайте землю в СНТ по садовой книжке. Такую сделку можно оспорить.

Выбрать земельный участок на Домклик

Плюсы и минусы

Недостатки покупки земли в СНТ:

Степень благоустройства зависит от активности и желания членов СНТ и правления.

Как вступить в СНТ

Член СНТ — это физическое лицо, собственник участка в границах товарищества. Он подаёт заявление о вступлении и по результатам решения собрания входит в состав товарищества.

Как выйти из СНТ

Чтобы прекратить членство в СНТ, направьте заявление в правление. Письмо можно принести лично или отправить почтой (оптимально — с уведомлением о вручении).

Основанием для выхода из СНТ является прекращение права собственности на садовый участок.

Если собственник не платит членские взносы два месяца и более, его могут исключить из членов СНТ.

Как перевести СНТ в ИЖС

Для перевода СНТ в ИЖС участок площадью не менее 5 соток нужно поставить на кадастровый учёт с установлением границ. Далее в правилах землепользования и застройки уточните название территориальной зоны участка. От него зависит способ перевода.

Получите выписку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности. Если в ней ИЖС отмечено в качестве основного вида разрешённого использования, подайте документы в МФЦ для его изменения.

При указании в правилах землепользования ИЖС в виде условно разрешённого варианта использования земли потребуется получить разрешение в местной администрации. Заявление с приложением документов рассматривается коллегиально. При отказе остаётся один вариант — оспорить решение комиссии в суде.

Не все земельные участки могут использоваться в личных целях, в том числе и для строительства жилого дома. Рассказываем, какие бывают категории и виды разрешённого использования земли и что стоит учитывать, если вы решили строить на участке дом.

Категория участка и вид разрешённого использования — что это такое

Сразу стоит отметить, что это два разных термина. Категория земли — более широкое понятие, которое обозначает описание свойств территории и правовой режим её использования. Земельный кодекс предусматривает всего семь таких категорий, каждая из них предполагает разное целевое использование земли.

В зависимости от категории земельных владений выделяют разные виды разрешённого использования участков или ВРИ. Таким образом, понятие ВРИ носит уточняющий характер и отражает доступные способы применения участка в рамках категории.

Как узнать ВРИ участка

Категорию земельного участка и вид его разрешенного использования можно посмотреть в документах на землю (в частности, в выписке из ЕГРН).

Также для этих целей можно воспользоваться публичной кадастровой картой Росреестра. Информация предоставляется бесплатно, а для её получения достаточно знать кадастровый номер участка, о котором вы хотите узнать.

На какой земле можно построить частный дом

Индивидуальное строительство может осуществляться только на землях следующих категорий:

Земли населённых пунктов (поселений) — это земли внутри границ населённых пунктов и поселений, предназначенные для их застройки и развития. Земли данной категории подходят для жилой застройки различной этажности (индивидуальные и многоквартирные жилые дома), строительства дачных и садовых домиков, ведения подсобного хозяйства. Также в cocтaв нaceлённых пyнктов входят oбщecтвeннo-дeлoвыe, пpoизвoдcтвeнныe, peкpeaциoнныe зoны и инжeнepнo-тpaнcпopтнaя инфpacтpyктypa. Границы населённых пунктов отделяют земли этой категории от земель иных категорий.

Земли сeльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния — это территории, расположенные за пределами населённых пунктов, которые используются для производства сельхозпродукции. Сюда также включены вспомогательные объекты: дороги и коммуникации, водоёмы для полива, сооружения для первичной переработки сельхозпродукции, защитные насаждения вокруг полей и так далее. Земли сельхозназначения включают в себя сельскохозяйственные угодья, земли для садоводства и огородничества, земли для сельскохозяйственного производства.

Строительство на землях указанных категорий возможно в соответствии с градостроительным регламентом и планами застройки, которые определяются местными властями в зависимости от зоны и вида разрешенного использования земли. Например, на участках, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, нельзя построить многоэтажку и наоборот.

Виды разрешенного использования для строительства дома

Вид разрешенного использования участка определяет, для каких целей может быть использована земля: только для ведения хозяйства, для отдыха, для круглогодичного проживания.

Все ВРИ объединены по назначению в классификаторе, который ведёт Росреестр. Сейчас такой классификатор содержит 158 видов, которые условно можно разделить на 5 основных групп:

И только 6 видов (из 158) подходят для индивидуального строительства или ведения подсобного хозяйства. При этом только четыре из них подходят под строительство жилого дома или дачи, а два — пригодны только для личного подсобного хозяйства или огородничества без права строительства чего-либо кроме теплиц или сараев (нельзя возводить капитальные объекты).

ИЖС (индивидуальное жилищное строительство)

Земля под ИЖС всегда находится в черте населённых пунктов.

Участок относится к ИЖС, если в выписке из ЕГРН в строке «вид разрешенного использования» указан один из следующих признаков:

Такой участок предназначен для строительства дома. При этом построенный жилой дом должен иметь высоту не более 20 м (не более 3 надземных этажей).

ЛПХ (личное подсобное хозяйство)

Это вид разрешённого использования земельного участка, который предусматривает строительство дома или дачи и ведение приусадебного хозяйства.

ЛПХ на землях населённого пункта и ЛПХ на сельскохозяйственных землях — это два разных ВРИ, два разных ЛПХ.

ЛПХ, находящиеся в границах населённых пунктов, называются приусадебными участками. На них можно строить дома для постоянного проживания или садовые дома (дачи), а также возводить хозяйственные сооружения.

ЛПХ, расположенные за чертой населённых пунктов, называются полевыми участками. Здесь строительство любых капитальных объектов под запретом, кроме вспомогательных построек.

То есть, если в виде разрешенного использования указано, что земля предназначена для личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), то на ней можно построить жилой дом.

Если в строке ВРИ указано «ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках или ведение огородничества», то возведение капитальных объектов запрещено. Допускается только строительство вспомогательных построек (например, для хранения урожая или инвентаря).

ДНП или ДНТ (дачное некоммерческое партнерство/товарищество)

Это объединение нескольких дачных участков, на каждом из которых собственники обязаны возвести хотя бы небольшой дом.  Огород или садик — по желанию владельца. Участки ДНП/ДНТ могут располагаться как в населённых пунктах, так и за их пределами — на сельхозземлях.

Такие участки предназначены, в первую очередь для дачного строительства, и поэтому на них обязательно нужно построить садовый дом (дачу) или жилой дом. А вот будет ли у дома разбит садик или грядки, решать только вам.

В связи с изменениями в 217-ФЗ, с 2019 года больше нет такого привычного понятия как «дача» и всего, что с ней связано. Теперь граждане могут создавать только садовые (СНТ) и огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ) — вместо ДНП или ДНТ. Строить можно только садовые дома, а не дачи. Все существовавшие ранее дачные объединения автоматически приравниваются к садоводческим.

При этом все дома на ДНП/ДНТ, данные о которых были внесены в ЕГРН до 2019 года с пометкой «жилое строение», признаны жилыми домами. Остальные строения (сезонного или вспомогательного использования) считаются садовыми домами.

Участки ДНП/ДНТ могут иметь в выписке из ЕГРН также такие виды разрешенного использования, как:

СНТ (садовое некоммерческое товарищество)

Это объединение из нескольких участков для ведения земледельческой деятельности, а не для отдыха (как в ДНП). Все остальные занятия здесь вторичны. На земле СНТ не запрещено возводить дома и хозяйственные постройки для выращивания и хранения урожая.

В случае, если СНТ находится в границах населённого пункта, на участке допустимо возведение жилых или садовых домов. К таким постройкам предъявляются аналогичные требования, как и к объектам индивидуального жилищного строительства (ограничение по высоте до 20 метров, не более 3 надземных этажей).

Участки СНТ могут иметь в выписке из ЕГРН также такие виды разрешенного использования:

Будьте внимательны, при ВРИ «садоводство» (для хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур) любое строительство запрещено. Такие участки предназначены только для выращивания сельхозкультур.

Почему при регистрации в домах ДНП и СНТ возникают проблемы? Причина в том, что такие домики, расположенные не в населённых пунктах, попросту не имеют адреса. В этом случае для регистрации придётся провести экспертизу дома и получить решение суда о том, что дом является пригодным к проживанию.

ОНТ (огороднические некоммерческие товарищества)

В рамках ОНТ объединены земельные участки с видом разрешённого использования . На таких участках можно возводить только хозяйственные постройки и выращивать сельхозкультуры для собственных нужд. Возведение объектов капитального строительства на таких участках не допускается.

Какие три буквы выбрать

Ответ кроется в цели, под которую покупается или используется земля:

Любой из указанных участков можно приобрести в ипотеку от Сбербанка по программе . Также в рамках данной ипотечной программы допускается строительство садового дома  (с приобретением земли или на своем участке).

Для строительства жилого дома (как с приобретением земли, так и на участке в собственности) в ипотеку от Сбера доступна базовая программа «Строительство жилого дома», а также все программы с .

Чтобы убедиться, что на участке можно построить дом и такой объект будет зарегистрирован как жилой — рекомендуем получить уведомление о соответствии параметров строительства установленным требованиям.

Ответы на популярные вопросы

Зачем менять ВРИ земельного участка?

Вид разрешённого использования земельного участка необходимо изменить/установить в следующих случаях:

Важно! Изменение вида разрешённого использования земельного участка может повлечь изменение его кадастровой стоимости, а также величины земельного налога.

Если использование участка не соответствует установленному ВРИ, владельца могут привлечь к ответственности. Например, при возведении дома на полевом участке ЛПХ (предназначен только для сельхоздеятельности) дом могут снести как самовольную постройку, а владельцу выписать штраф.

Как изменить вид разрешённого использования?

Шаг 1. Узнать ВРИ, которые может иметь участок.

Как это сделать:

Шаг 2. Если необходимый ВРИ в числе основных — подать заявление и выписку из ПЗЗ в Росреестр на изменение ВРИ участка из числа основных, доступных в градостроительном регламенте. Это можно сделать:

Шаг 3. Если необходимый ВРИ в числе условно-разрешённых — требуется получить разрешение на установление такого ВРИ для участка. Порядок действий следующий:

В каких случаях нельзя изменить ВРИ участка?

Изменить вид разрешённого использования участка невозможно в следующих случаях:

Садово-огоро́днические некомме́рческие това́рищества — некоммерческие организации в Российской Федерации, создаваемые гражданами на добровольных началах для совместного владения, пользования и в установленных федеральным законом пределах распоряжения гражданами имуществом общего пользования, находящимся в их общей долевой собственности или в общем пользовании, а также для следующих целей:

Наряду с товариществами собственников жилья являются видом товариществ собственников недвижимости.

Деятельность таких товариществ регулируется федеральным законом «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ. Несмотря на статус некоммерческих организаций, с 15 декабря 2007 года на них не распространяется действие федерального закона «О некоммерческих организациях» от 12 января 1996 года № 7-ФЗ.

До 1 января 2019 года подчинялись нормам утратившего силу федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ.

Права на земельные участки

Права граждан на земельные участки, приобретённые ими, не зависят от членства в садоводческом, огородническом и дачном некоммерческом объединении. Такие объединения не несут ответственности за использование гражданами принадлежащих им участков и не вправе вмешиваться в деятельность граждан на своих участках.

Садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие объединения обладают самостоятельными правами на земельные участки, предоставленные таким объединениям, как юридическим лицам, либо приобретённые ими. Члены таких объединений не имеют вещных прав на земельные участки, предоставленные объединению, как юридическому лицу.

Органы управления в СНТ и ОНТ

Голосовать на общем собрании могут как члены, так и не члены товарищества (индивидуалы). Однако кворум считается по членам товарищества. Для определения кворума необходим реестр членов товарищества. Например, председатель товарищества избирается 2/3 голосов от членов товарищества при кворуме не менее 50 % от количества членов товарищества.

СНТ и ОНТ: в чем различие?

Мы уже неоднократно освещали различные аспекты новых законодательных актов, затрагивающих вопросы возведения индивидуальных жилых домов и их официального оформления. Этот материал мы хотели бы посвятить более подробному рассмотрению нюансов закона о деятельности садоводческих и огороднических некоммерческих товариществ, вступающего в действие с нового года.

Как вы знаете, с 2019 года законом предусматривается лишь две вышеуказанные формы ведения сельскохозяйственной деятельности для собственных нужд – СНТ и ОНТ. Собственно, обе эти формы существовали и ранее, но наряду с ними действовали и другие объединения: ДНТ (дачное товарищество), потребительские кооперативы, некоммерческие партнерства. Все они различались по форме общей собственности, составу взносов, фондам и юридической ответственности. Теперь эти объединения упраздняются, а земли, предназначенные для садоводства или дачного хозяйства, автоматически становятся СНТ, в то время как ОПК и ОНП по умолчанию трансформируются в ОНТ.

Что это означает с точки зрения кадастрового учета и оформления прав собственности, в особенности, на объекты недвижимости, построенные на этих участках?

С одной стороны, оба вида товариществ организуются, чтобы граждане могли выращивать сельскохозяйственные продукты и отдыхать на выделенных им земельных участках. Несмотря на общие цели, разрешенные виды строительства на этих наделах отличаются:

Важно: если вы подали заявление о госрегистрации уже построенного на участке здания и сведения о нем внесены в реестр недвижимости с пометкой «жилое», то вам не придется переживать о переоформлении. Например, дом, построенный в ДНТ и поставленный на учет до нового года как «жилое строение», автоматически будет считаться жилым домом в СНТ без необходимости менять правоустанавливающие документы или вносить новые сведения в ЕГРН.

Еще одним различием между СНТ и ОНТ станет процедура образования земельных участков, включая земли общего пользования. Садоводам потребуется разработка и утверждение проекта планировки территории, а огородникам достаточно подготовить и утвердить проект межевания территории.

Кроме того, садоводческие товарищества смогут преобразовать свое объединение в товарищество собственников жилья без официальной реорганизации – для этого понадобится лишь провести общее собрание. Правда, необходимо, чтобы на всех участках были возведены жилые дома, отвечающие нормам жилищного законодательства, а само товарищество находилось в границах населенного пункта.

Как мы видим, если не считать облегченной процедуры образования земельных участков, огороднические товарищества существенно уступают садоводческим в своем статусе. Их члены не имеют перспективы законного возведения объектов капитального строительства, которые можно было бы официально зарегистрировать как собственность. Более того, уже построенные объекты будут считаться самостроем, которые могут потребовать снести в любой момент.

Однако есть возможность изменить ситуацию. Согласно ст. 16 №66-ФЗ, огородническое товарищество можно реорганизовать в садоводческое. Общая схема действия в данном случае такова:

Процедуре изменения вида использования мы посвятим отдельную статью, но вы всегда можете обратиться за консультацией по интересующим вопросам к кадастровым инженерам Севастополя компании «СЕВКАДИН».

—Уважаемые жители и гости Севастополя! В данный момент в нашей организации действует специальное ценовое предложение в виде акции на отдельные виды кадастровых работ.  Спешите воспользоваться, предложение ограничено!

Садоводческое товарищество — это отдельное государство со своими законами и правилами.

Члены СНТ зависят друг от друга, поэтому все вопросы решают коллективно, а быт полон нюансов: можно исправно платить за свет, но его отключат, если у соседей долги.

Я четыре года была в составе правления СНТ, а сейчас работаю в ревизионной комиссии. Расскажу, как организована жизнь в СНТ и как решать проблемы в садоводстве, а также на каких расстояниях должны стоять главные постройки на участке. Все проиллюстрирую примерами из своей практики и поделюсь опытом, как мы в СНТ решили проблему громкой музыки и шумных соседей. Спойлер: штрафы может выписывать не только участковый.

Про что расскажу

В этом законе описано, что считать садовым и огородным земельным участком, садовым домом, хозяйственными постройками, землями общего пользования, а также какие бывают взносы и на что их можно потратить.

Еще он разъясняет, зачем и как создавать СНТ или ОНТ и что написать в уставе.

В законе перечислены права и обязанности членов товарищества, урегулированы некоторые спорные вопросы: например, как быть, если человек не числится в СНТ, но у него есть участок.

Отдельная глава закона посвящена управлению товариществом и контролю за его работой.

Юридический статус товарищества

СНТ — это юридическое лицо, как, например, частная фирма. У СНТ есть ИНН и расчетный счет в банке.

Но есть и отличие: цель СНТ — не извлечение прибыли, это некоммерческое объединение. Счет нужен только для текущей работы: туда поступают взносы собственников участков, оттуда СНТ платит налог за земли общего пользования, заработную плату работникам, НДФЛ и страховые взносы с нее, рассчитывается за услуги с подрядчиками.

СНТ как юридическое лицо нужно, чтобы решать общие вопросы: электро- и водоснабжения, охраны, содержания дорог. Это похоже на ТСЖ в многоквартирном доме.

Высший орган управления СНТ — общее собрание. Собрание принимает решение создать СНТ. Избирают председателя, членов правления и утверждают устав. В течение семи рабочих дней после собрания новый председатель должен прийти в налоговую и зарегистрировать СНТ. При себе ему нужно иметь протокол собрания, устав и личные документы.

Можно и не создавать товарищество. Тогда получится сэкономить на зарплате председателя, бухгалтера и сторожа. Но и решать все проблемы придется самим: каждый владелец участка будет вынужден сам разбираться с водой, электричеством и мусором.

Устав СНТ

Устав — это основной документ, который регламентирует все стороны жизни в товариществе. Уставом руководствуется и правление, и обычные дачники.

По закону в уставе надо прописать права и обязанности членов СНТ, порядок принятия решений и другие основополагающие нормы.

Но помимо обязательных пунктов в устав почти всегда включают нормы, которые актуальны для конкретного СНТ.

Например, мы в устав включили такие пункты:

Устав и любые изменения в нем надо регистрировать в налоговой. А чтобы не возникало разговоров, что кто⁠-⁠то не знает о правилах, лучше ознакомить собственников участков с уставом под подпись. В законе такого требования нет, но стоит подстраховаться.

В интернете есть множество типовых уставов СНТ. Их можно взять за основу и адаптировать под себя: дописать или исключить пункты.

Чем СНТ отличается от ИЖС и ЛПХ

Земельные участки могут быть не только в СНТ. Еще есть:

Отличия от ОНТ. Огородное некоммерческое товарищество — почти самое, что садовое.

Разница в том, что на участке в ОНТ нельзя построить капитальное строение на фундаменте.

В ОНТ можно возводить только хозпостройки и времянки: например, чтобы спрятаться от дождя. Если построить капитальный дом, его просто не зарегистрируют, а при проверке или по жалобе «доброжелателей» есть риск, что обяжут снести.

Участки в ОНТ, как правило, расположены на землях сельскохозяйственного назначения, реже — на землях населенных пунктов.

Из⁠-⁠за ограничений участки в ОНТ обычно дешевле, чем в СНТ.

Отличия от ИЖС. Индивидуальное жилищное строительство — это вид разрешенного использования участка, такой бывает только на землях населенных пунктов. На участках под ИЖС строят капитальные дома для постоянного проживания. В домах можно легко прописаться.

Есть ограничение: дом должен иметь максимум три надземных этажа и не более 20 м общей высоты. На земле под ИЖС разрешено разбить сад или огород, но можно этого и не делать.

Инженерные коммуникации и дороги не содержатся на взносы владельцев участков, как в СНТ, а финансируются из бюджета муниципалитета. Еще в секторе ИЖС власти должны создать инфраструктуру: построить школу, садик или поликлинику. В общем, это обычный район населенного пункта, просто малоэтажный.

Для участков под ИЖС доступна льготная ипотека, и они дороже аналогичных по площади участков в СНТ.

Отличия от ЛПХ. Личное подсобное хозяйство — это понятие для фермеров. ЛПХ оформляют для разведения домашнего скота, содержания пасеки, выращивания в больших объемах сельхозкультур — овощей и фруктов, ржи, пшеницы и тому подобного.

Фермер может продавать продукцию ЛПХ. А участок в СНТ предназначен для отдыха и ведения садоводства только в личных целях.

Земля ЛПХ может быть как в черте поселений, так и за их пределами. От этого зависит, построить на участке капитальный жилой дом.

Отличия от ДНП и ДНТ. Дачное некоммерческое партнерство и дачное некоммерческое товарищество — это устаревшие понятия, они существовали до введения в 2019 году закона о садоводстве.

Объединения, которые раньше назывались ДНП или ДНТ, теперь преобразованы в СНТ или ОНТ.

Что можно строить в СНТ и какие расстояния следует соблюдать

В садовом некоммерческом товариществе разрешено строить:

Строения на фундаменте площадью свыше 50 м² надо регистрировать как недвижимость. После этого они будут облагаться налогом на имущество физлиц.

Расстояния до границ соседнего участка:

Надворная уборная или септик должны располагаться на расстоянии не менее 2 м от границ соседнего участка или ограждения со стороны улицы. До стен соседнего дома при этом должно быть не менее 12 м.

Если хозяйственные постройки примыкают к садовому или жилому дому, то расстояние до границы с соседним участком измеряется отдельно от каждого объекта.

Например, дом с гаражом должен стоять на расстоянии не менее от границы соседнего участка, при этом до стены гаража допускается расстояние 1 м. В случае дома с пристройкой для скота и птицы сам дом должен быть в 3 м от границы соседнего участка, а пристройка — не менее чем в 4 м.

Закон рекомендует занимать постройками до 30% всей территории участка, а если прибавить дорожки, веранды и площадки, то максимум 50%.

Капитальные строения в СНТ — здесь они мало отличаются от коттеджей на землях ИЖС

Земли общего пользования СНТ

Земли общего пользования — это собственность всех членов СНТ. Сюда входят зоны отдыха, детские площадки, скверы и дороги. Налоги на общую собственность платит СНТ как организация.

Мой опыт показывает, что именно общие земли часто становятся причиной конфликтов в СНТ. В основном споры связаны с захватом отдельными садоводами общих земель: если участки в СНТ небольшие, люди незаконно «продлевают» их за счет общих территорий.

Например, у нас в зеленой зоне вдоль общего забора один из дачников поставил туалет и пытался замаскировать его в кустах.

Есть садоводы, которые еще 30 лет назад заняли часть общей земли рядом со своим участком. По официальным документам площадь их участка не в два раза меньше, чем в реальности. Но поскольку прошло очень много времени, СНТ решило не судиться, а взимать повышенные членские взносы с учетом занимаемой площади. Садоводы не возражают и платят.

Еще есть дачники, которые используют часть зеленой зоны для складирования дров или устраивают там компостники. Чтобы не ругаться, правление предложило этим садоводам взамен косить траву на прилегающей территории. Никто не возражал.

Тот самый туалет, замаскированный в кустах

В 2023 году в закон о садоводствах внесли поправки, которые разрешают передавать общие земли и находящееся на них общее имущество в безвозмездное пользование или аренду частным лицам и организациям. Условия такой передачи определяет общее собрание СНТ.

То есть можно, например, сдать в аренду под склад заброшенное здание и поставить условие, что арендатор должен привести его в нормальный вид. А в нашем СНТ мы сдали в аренду участок земли оператору сотовой связи для установки вышки. Но нужно помнить, что получаемый доход нельзя распределить между членами СНТ. Эти деньги можно использовать только на нужды товарищества.

поправками разрешили организовывать на землях СНТ точки по продаже излишков продукции, которую вырастили садоводы. Можно ставить некапитальные сооружения, например временные торговые ряды.

Органы управления СНТ

В СНТ есть несколько органов управления. Расположу их в порядке значимости.

Общее собрание. Это высший орган управления СНТ. Решения общего собрания обязательны для исполнения, и отменить их вправе только само общее собрание.

Решение собрания выше мнения председателя — собрание может даже снять председателя и назначить нового.

Вот основные вопросы, которые решает общее собрание:

Общее собрание бывает очередное и внеочередное. Очередное удобно проводить раз в год, в начале дачного сезона. На нем подводят итоги прошедшего года, рассматривают и утверждают планы.

Внеочередное собрание можно провести когда угодно. Инициировать его могут правление, ревизор или обычные садоводы, если их собралось не менее 1/ от всех членов товарищества.

Подробнее про собрания — чуть ниже.

Правление. Оно занимается текущими делами СНТ. Правление выбирают в составе не более 5% от общего числа садоводов, но не менее трех человек. Количество членов правления должно быть нечетным — это нужно для голосования, чтобы голоса не поделились поровну.

Основная задача правления — выполнять то, что запланировали на общем собрании. Для этого правление составляет смету расходов. В нее включают расходы на подрядчиков, зарплату, налоги, платежи за электроэнергию и на другие постоянные нужды. Потом правление рассчитывает размер взносов: в сумме они должны покрыть расходы по смете. Решения правления утверждает общее собрание.

Еще правление ведет отчетность товарищества, занимается делопроизводством, следит, чтобы все платили взносы вовремя.

Сметы расходов на год обычно вывешивают на видном месте в СНТ. Но смету можно получить и отдельно — по запросу

Председатель. Председателя правления — председатель СНТ — избирают на общем собрании. Как правило, минимум на два года. Председатель представляет товарищество во всех инстанциях, то есть он вправе решать вопросы садоводства с энергосбытом или водоканалом и даже выступать в суде.

Председатель действует на основании устава и может подписывать официальные документы. Обычно это договоры с подрядчиками, трудовые договоры с наемными работниками, письма в разные инстанции.

Председателем можно избрать только члена СНТ. Однажды в нашем садоводстве мы чуть не нарушили это правило: хотели выбрать председателем супруга одной дачницы, но оказалось, что он не состоит и не может состоять в СНТ, поскольку у него нет участка в собственности.

Ревизионная комиссия. Ее тоже избирает общее собрание, комиссия должна включать минимум трех членов товарищества. В нее не могут входить члены правления, председатель и их близкие родственники.

Обычно разрабатывают положение о ревизионной комиссии, но порядок ее работы можно и просто прописать в уставе.

Задачи ревизоров — минимум раз в год контролировать финансово-хозяйственную деятельность товарищества и докладывать о результатах общему собранию.

Я вхожу в состав ревизионной комиссии и каждую весну проверяю бухгалтерские документы СНТ. Чтобы облегчить работу, я в течение года даю правлению советы, как минимизировать затраты и правильно вести себя со сторонними организациями.